Si usted ha vivido muchos años en un terreno o una casa, la cuida, paga servicios, hizo mejoras, pero nunca tuvo escrituras, no está solo.
En Colombia existe un camino legal para convertir esa realidad en propiedad: el proceso de pertenencia.
Aquí se lo explicamos sin enredos…
¿Qué es el proceso de pertenencia?
Es un proceso judicial mediante el cual una persona puede convertirse en dueña legal de un bien inmueble, cuando ha ejercido posesión sobre él durante varios años, cumpliendo ciertas condiciones.
En palabras simples:
La ley reconoce que quien ha actuado como dueño durante mucho tiempo, puede llegar a serlo legalmente.
¿Cuándo aplica un proceso de pertenencia?
Generalmente aplica cuando:
- Vive en un predio sin escritura, pero como si fuera suyo.
- El terreno fue heredado “de palabra”.
- Compró sin papeles o con documentos incompletos.
- Nadie le ha reclamado el predio durante años.
- Usted paga impuestos, servicios y ha hecho mejoras.
¿Cuántos años se necesitan?
Depende del caso:
- 10 años si la posesión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida.
- 5 años en algunos casos especiales (cuando hubo justo título y buena fe).
Cada caso es distinto y debe analizarse con cuidado.
Paso a paso del proceso de pertenencia
1️⃣ Revisión del caso (primer filtro)
Se analiza:
- Cuánto tiempo lleva en el predio.
- Si existen conflictos.
- Si el bien es susceptible de pertenencia.
👉 Aquí es donde muchos casos se caen o se fortalecen desde el inicio.
2️⃣ Medición y estudio del terreno
Un levantamiento topográfico profesional es clave:
- Se mide el predio.
- Se definen linderos y área real.
- Se deja soporte técnico válido ante juez.
Sin esto, el proceso suele fracasar.
3️⃣ Recolección de pruebas
Se reúnen pruebas como:
- Recibos de servicios públicos.
- Impuesto predial.
- Fotografías.
- Testigos.
- Certificaciones.
- Inspección del estado del predio y sus mejoras.
Aquí se demuestra la posesión, no solo se dice.
4️⃣ Presentación de la demanda
El abogado presenta la demanda de pertenencia ante el juez competente, con:
- Plano del predio.
- Pruebas.
- Argumentación legal clara.
5️⃣ Inspección judicial y audiencias
El juez puede:
- Visitar el predio.
- Escuchar testigos.
- Revisar el informe topográfico.
En esta etapa el acompañamiento es fundamental.
6️⃣ Sentencia
Si el juez encuentra probada la posesión:
✅ Declara a la persona dueña del inmueble.
7️⃣ Registro y escritura
La sentencia se:
- Registra en la Oficina de Instrumentos Públicos.
- Se convierte en un título legal.
Desde ese momento, el inmueble queda en regla.
¿Cuánto se demora un proceso de pertenencia?
En promedio:
- Aproximadamente entre 12 y 18 meses, dependiendo del juzgado, el caso y la calidad de las pruebas.
Un buen trabajo técnico y legal puede ahorrar años de retrasos.
Errores comunes que hacen perder el proceso
⚠️ No medir bien el predio
⚠️ Pensar que “con testigos basta”
⚠️ No demostrar continuidad
⚠️ Demandar sin revisar antecedentes
⚠️ Usar planos o informes informales
Muchos procesos se pierden por errores evitables.
¿Por qué es clave el trabajo conjunto entre abogados y topógrafos?
Porque la pertenencia no es solo jurídica, también es técnica.
El juez necesita:
- Medidas claras.
- Linderos definidos.
- Pruebas reales.
Cuando todo está bien articulado, el proceso fluye.
